房地产，数字化疾行

时间：2022-10-25 10:09:57

关键字：房地产信息化数字化

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[导读]经过十多年的发展，我国的房地产信息化市场日渐发展成熟。如今，房地产企业对信息化的管理已经不限于网络、设备、软件的采购和使用，而是日渐渗透到了企业日常经营管理的方方面面。从发展历程上来看，我国的房地产信息化大致经历了四个阶段：

经过十多年的发展，我国的房地产信息化市场日渐发展成熟。如今，房地产企业对信息化的管理已经不限于网络、设备、软件的采购和使用，而是日渐渗透到了企业日常经营管理的方方面面。从发展历程上来看，我国的房地产信息化大致经历了四个阶段：一是在财务软件基础上推出的涉及客户关系管理、项目管理等核心业务的传统软件管理阶段；二是围绕系统整合展开的集成性ERP软件管理阶段；三是围绕垂直业务展开的SaaS化、云化转型阶段；四是向着全产业链、供应链渗透的全面云化、智能化阶段。当下来看，目前国内的房地产信息化厂商正处于第三、第四阶段，涉及全行业的数字化进程正在呈现出加速的态势。房产刮起数字化风据艾媒咨询发布的《2022年中国房地产数字化转型研究报告》显示，截止2021年我国房地产数字化的市场规模约为100亿元，同比增长7.2%；预计到2024年该市场规模将会达到116亿元，年复合增长率预计在4.9%。单从增速来看，房地产数字化市场的增速并不算高，但这并不影响行业长期向好的发展态势。其一，由于房地产具备长尾属性，涉及主体众多、标准化难实现，由此造成了数据采集难、治理难等问题，短期之内数字化建设成效尚未完全体现。拿行业主体来说，房地产开发商数字化进程走在了行业前端，且付费意愿较高，但其他主体仍在观望；从企业规模上来看，头部房企的数字化尝试开始较早且进程较快，基本断层式领先于中腰部企业；从应用场景来看，围绕C端环节的“流通交易”数字化最为旺盛，产业链末端的“空间运营”环节为大蓝海市场，正处于快速发展的阶段。总之，房地产数字化市场这种“不均衡、不平衡发展”的特点，决定了当前行业数字化仍存在一些堵点。其二，由于国内房地产数字化的渗透率仍较低，且受到国内房地产市场短期下行趋势影响，整体增长有所放缓。据华经产业研究院提供的数据显示，截至2019年中国房地产产业链软件解决方案渗透率达0.1%，远低于美国市场的1.55%，可挖掘潜力巨大。不过，受宏观因素影响，房地产市场整体下行速度过快，一定程度上对房产数字化造成了负面影响（比如，房企破产带来的连锁反应，项目延迟、暂停等）。其三，从需求端来看随着房产大扩张时代终结，房企加快转变经营方式，这为数字化提供了全新的机会点。随着土储和金融政策收紧以及“三条红线”的出台，国内房地产市场开始加速出清，大的房企降本增效意识持续增强，粗放的“三高模式”宣告结束。房企围绕物业数字化、项目管理数字化以及客户关系管理数字化的需求持续增加，这为整个行业的数字化开辟了广阔的市场空间。从供给端来说，围绕不同客户的不同需求，房地产数字化演化出了垂直化和综合性的数字化厂商。比如，针对中小房企的产品将会更加注重模块分解和可配置性，面向头部大型房企的产品则会更加讲究能力集成以及可扩展性。总的来看，眼下房地产数字化虽短期之内仍有波动，但不会改变房地产数字化市场长期向好的大趋势。据华经产业研究院提供的数据显示，预计到2024年国内房地产产业链软件解决方案市场规模将会达到954亿元，年复合增长率达到28.2%，有望保持高速增长。广联达转向一站式平台作为参与房地产行业数字化众多厂商中的一个，从工程造价起家的广联达，如今已经发展成为一个覆盖工程项目全生命周期的一站式数字建筑平台服务商。而在这种转变背后，也有其多方面的考虑。一方面，广联达深耕建设工程领域二十余年，积累了相当雄厚的行业经验和数据，这些宝贵资源为其大力推动建设工程项目管理数字化奠定了良好基础。广联达成立于1998年，最早是从事企业开发钢筋统计软件、图形计算工程软件，以自主开发造价软件在建设行业的信息化以及后来的数字化中占据了“C位”。进入2016年以后，随着国家宏观调控增强，房企业绩出现了明显下滑，很多房企的数字化意识开始增强，广联达也顺势改变服务方式，从原来的售卖软件向云SaaS服务转变，并由此推出了业内首款云造价产品，商业模式也随之转变为SaaS模式，由此开启了云化转型。此后，广联达又主打“数字建筑”进军房产存量市场，将业务延伸至物业服务、资产管理、社区服务等领域，从而打造出了全新的增长点。可以说，正是由于其在房地产行业的长期深耕，才使其能够敏锐洞察到中国房地产市场的细微变化，同时依据行业形势与时俱进、及时调整航向，使其得以不断发掘出新的符合自身特点的业务类型，从而一步步在项目管理方面形成了一站式全生命周期的布局。另一方面，现有的品牌资源、用户资源以及软件服务能力，为其平台化发展提供了诸多助力。据中信证券提供的数据显示，广联达在建筑造价市场的市场占有率已经达到了60%，位居行业第一位；依托庞大的业务量，广联达的云订阅收入突破了50%，业务续费率维持在70%-80%以上的高位。依托这些优势，广联达的“平台+组件”战略得以顺利实施，其对外开放的BIM平台与其组件业务形成了良性互动，很好地满足了房企个性化、产品规模化、交付高效化的实际需要。

明源云从垂直走向闭环扩张

与广联达类似，作为一家做售楼软件起家的公司，明源云最早是给几家大型房地产做售楼系统和客户管理的。此后，随着公司业务的扩大，其软件服务业逐渐扩展成了ERP系统，借助此项业务明源云巅峰时期一度在相关市场占据了领先地位，就连用友、金蝶这样的ERP巨头想进入该市场也得先给明源云交端口使用费。但随着房地产市场进入新常态，以及云服务加速发展，加上明源云冲击A股多次失败，种种因素促使明源云认识到单一业务无法支持其进一步做大，想要破局就必须从云转型和产业链扩张中找寻机遇。一方面，随着房地产市场因各方面因素影响进入下行期，房地产市场销售和获客都遇到了重大问题，这促使明源云从前赖以为生的ERP业务面临冲击。据8月22日明源云披露的2022年上半年财报显示，公司收入为人民币8.81亿元，同比下降9.5%；经调整净亏损达人民币3.43亿人民币，同比下降277.1%。其中ERP解决方案收入2.12亿元，同比下降了49.8%，占总收入的24%，成为影响营收增长的关键因素。对于ERP业务下滑，公司在财报中给出的说法是，由于终端对ERP解决方案的态度更为谨慎，因此一部分项目被延期或者取消，交付执行周期因此被拉长。换言之，在国内房地产市场持续低迷的状态下，很多房企包括明源云服务的一些头部百强房企也在收缩自己的阵线（比如，一向运营稳健的碧桂园也下调了自己的全年业绩指引），这种状况下明源云自然也不可避免地受到地产端供需市场变化带来的不利影响。另一方面，在ERP这个传统业务之外，明源云围绕SaaS云解决方案的业务却获得了逆势增长。据财报显示，明源云的SaaS产品收入达到了6.69亿元，同比增长了21.3%，实现了逆势增长。据悉，在这部分业务收入中，云客、云链等部分的收入因项目推迟受到影响，持续处于下滑状态；不过，明源云面向开发商的天际PaaS平台创造的收入却有了明显增长，原因是开发商对于信息平台的应用需求有了显著提升。从明源云新老业务一增一减的剧烈变动背后，可以窥见明源云在战略转型上的先见之处。其实，对于深耕房地产行业的垂直SaaS企业来说，市场空间有限是其将要面临的最大风险，而近年来受到疫情冲击以及楼市调控以及供需变化等结构性因素影响，房地产行业正在加速从增量市场转向存量市场。在此背景下，住宅开发销售下滑已经是大趋所趋，这正是推动明源云积极从传统ERP，加速向智慧云SaaS过渡同时大力向不动产运营管理、智慧社区管理、物业管理等领域渗透的关键所在。而从长远来看，这种从单一服务走向覆盖面更全的综合性服务的转向，或成为其未来推动业务增长的必然趋势。精细化成房产未来大趋势从目前的情况来看，随着房地产调控的常态化，房企不再追求单独的资本红利，而是日益趋向通过提升精细化管理能力来释放管理红利。在这个过程中，数字化日益扮演起越来越重要的角色。一方面，在房企不再追求资本滚雪球之后，房地产本身的产品定位和服务属性愈加明确，房企对企业数字化带来的降本增效需求上升。以往在房地产的“高速扩张”时代，房子造出来卖不卖的出去都无所谓，因为企业可以通过“资本增值”的方式获得收益，“投资品”的特性使其本身的产品属性和服务属性相对并不那么强，或者说没有那么重要。而在当下，房企对上面临“金融杠杆收紧”的挑战，对下面临供需结构失衡（城市人口见顶）、投资“魔法棒”失灵等风险，在此状况下以往囤着用以开发住宅的土地如今也面临“贬值”风险，现有的存货（现房）也面临销售难的问题，这种情况下房企纷纷开始将住宅改建成商业办公用房和共享商业中心，以提升对存量资产的运营和盘活，而这就很考验企业运营“资产”的能力了。而通过数字化打通各个运营管理环节，则可以很好地提升整个前后端的运营效率，从而很好地推动企业控制各环节的成本。另一方面，随着房地产进入存量经济时代，全环节的数字化有利于企业借助大数据发掘新需求，帮助企业找到新的增长点。以前房企对于住宅用户的服务需求，大多只是停留在物业服务上，对于用户细微的其他需求变化则很少去了解，但如今借助全环节的资产运营上云，房企可以在用户突然暴增的某一需求中，找到全新的机会以开发新业务、大幅度降低试错成本，从而帮助企业迅速打开局面。比如，此前业内围绕物业管理延伸出的空间管理服务（如万物云）、智慧社区服务等等，无不是数字化技术与全新需求、场景结合的产物。总的来说，不论是出于降本增效的目标还是出于发掘新需求的目的，数字化都是推动行业加速精细化运营的必然结果和必经之路。文/刘