贝壳找房 IPO 内忧外患：3 年亏超 40 亿，难成房界淘宝

姚劲波对左晖的狙击，可能暂时以失利告一段落。

“反贝壳联盟”组建两年后，21 世纪不动产、中环互联先后倒戈，贝壳找房逐步发展壮大，并踏上了 IPO 之路。

但贝壳找房要改造整个房产交易行业，又谈何容易。在外部劲敌之下，高速扩张的连年亏损，内部利益的协调分配，都是贝壳找房接下来要面临的挑战。

“反贝壳联盟”

贝壳找房于 2018 年 4 月正式诞生，由链家升级而来。

相比于一般的房产中介，贝壳找房面向消费者主打 “真房源”的概念，而面向房产中介品牌推出了 ACN 经纪人合作网络。ACN 是在房源信息共享的前提下，同品牌或跨品牌经纪人以不同角色参与到一笔交易，成交后按角色的分佣比例进行佣金分成。

贝壳找房与之前的链家不同的是，链家以自营门店和经纪人为主，而贝壳找房则要在链家的基础上构建一个多家中介品牌协作的生态网络。如果说链家是京东自营，那么贝壳找房可以大致视为淘宝。

虽然贝壳找房董事长左晖不断对外表示，贝壳找房成立的目的是推动房产行业的进步，但却动了 58 同城的蛋糕。

在房产业务上，58 同城是为房产中介提供营销推广服务，中介品牌要发布房源只需要缴纳服务端口费即可。但贝壳找房的诞生意味着，他要吸引大量的中介品牌加入，在贝壳找房的平台和规则下完成房屋交易。那么 58 同城的房产业务和收入就会被蚕食。

贝壳找房成立后，链家也从 58 同城平台上退出，两家企业从合作开始走向全面竞争。

在贝壳找房推出两个月后，姚劲波便发起了反击。2018 年 6 月，58 同城联合我爱我家、中原地产、21 世纪不动产中国、中环互联等多家国内领军房地产服务企业发起全行业真房源誓约大会，狙击贝壳找房的意图明显。

姚劲波暗指贝壳找房 “既当裁判员，又当运动员”，因为链家也在贝壳找房的体系之下，在多个品牌加入之下，如何处理链家与贝壳找房平台的关系，成为多家中介品牌的担忧。姚劲波还承诺 58 同城在房产业务上永不自营。

但 “反贝壳联盟”似乎并未阻挡贝壳找房的快速扩张。

根据贝壳找房招股书显示，今年上半年，贝壳平台上的经纪门店和经纪人数量同比翻了一倍，拥有 4.2 万个经纪门店和 45.6 万名经纪人，房产经纪品牌则升至 265 个；此外，ACN 网络也显著提升了房产交易效率，2019 年贝壳平台上超过 70% 的存量房交易都是通过 ACN 跨店合作完成。以 2019 年店均存量房交易总额计算，贝壳的效率是行业平均水平的 1.6 倍。

“反贝壳联盟”正在出现松动。2019 年 4 月，贝壳找房与 21 世纪不动产宣布达成业务合作，双方将实现数据共享；2019 年 8 月，贝壳找房与中环地产宣布达成业务合作，双方将展开房源、客源、运营等方面合作，实现数据和资源共享。这两家都是曾经的 “反贝壳联盟”成员。

2019 年，58 同城与贝壳找房甚至掀起了诉讼战。58 同城旗下安居客起诉贝壳找房不正当竞争，索赔 9000 万；而贝壳找房则也起诉 58 同城不正当竞争，索赔 1 亿元。

两家企业的竞争已经进入了焦灼的状态。贝壳有 ACN 网络，58 同城也推出 N + 全开放服务平台，打通房源；贝壳有如视 VR 看房，58 同城也上线了临感 VR 看房，可谓处处对标。

利益与冲突

从目前的规模来看，贝壳找房正在从当初的一片质疑中，一步步发展壮大。但接下来的路，仍然不会那么容易。

在贝壳的体系中，存在着自营的链家和加盟的德祐两个自家人，这就需要平衡好与其它加入平台的房产中介品牌之间的利益关系。

贝壳找房 CEO 彭永东说，早前自己被问的最多的问题，就是为什么要做贝壳找房。这个疑问恐怕在链家和德祐内部同样存在。

实际上，在贝壳找房成立之初，虽然彭永东同时兼任链家集团 CEO 和贝壳找房 CEO，总管链家直营、德佑加盟和贝壳找房三大业务。但同时这三大业务都有独立的负责人，内部存在着人员和业务上的博弈。

后来，左晖将贝壳、德佑、链家管理团队合并，不再划分南北贝壳和德佑的后台，三条职能线合并。才得以降低三大业务线庞大的运营成本和沟通成本，更好的 All in 贝壳找房。

但当其它中介品牌加入贝壳找房时，这一冲突同样存在。

今年 4 月，一位加入贝壳找房的品牌主发文控诉称，原来以为贝壳平台做大后，受益的是品牌主，现在发现当平台做大后，垄断行业，包括现在不断的制定规则，对行业的伤害也是长久的。绑架开发商与品牌主及加盟商，开发商利润降低，品牌没利润难生存，所有能产生利润的项目都放在平台上，真正壮大的只有贝壳。

他指出，自己有心拓店，但好的店面都让贝壳找房体系的德祐拓走了。此外，贝壳一直致力于扁平化管理，不遗余力的弱化品牌和品牌主，CA（客户成功经理）直管店东，规则制度直管经纪人。“贝壳的本质就是越过品牌直管经纪人了！这是一个蚕食洗脑的过程，你被当青蛙煮了，各位品牌主！过一年，不，就半年，你看你除了能管自己还能管谁？”

左晖在刚过去不久的 2020 贝壳新居住大会上，曾提到这一问题，他表示，“这个行业有一个说法，我觉得一直是很没有道理的，大家说这是我的人，哪有你的人？他就他自己，店长就是他自己，这是他自己的事业。”

但实际上由于内部复杂的规则和利益关系，冲突仍然不可避免。

一位用户讲述了她在贝壳上的买房经历。起初她是在链家 App 上看好了房源，并添加了链家的中介。但随后又遇到贝壳找房的一名中介不断打电话，向她解释链家和贝壳的区别，两人开始不断争夺用户。

也有房东遇到了类似的问题。“这几天卖房，找贝壳的人，结果录入的人和维护的人为了争业绩掐起来了，本来就是一小公寓也没多少佣金，我着急卖房净耽误时间，如果找其他人录还得等一个月以后，感觉体验感忒差！”

实际上，贝壳找房力推的 VR 看房一度也让经纪人们认为被触犯了利益。从功能上来看，VR 看房无疑可以让不方便现场看房的用户更加方便，但也会让经纪人担忧 VR 看房普及之后，自己是否会被替代。

贝壳找房 CEO 彭永东则认为，科技本身是赋能人的，科技和工具用得好、操守好的经纪人将越来越有竞争优势。

更好的资本故事？

左晖曾说，这个行业原来大家是竞争型的思维，而今天他希望用合作型的思维来运营产业。在真实的数据下，对客户好、对经纪人好，同时高度协作和高度武装，建立良好的行业生态。

按照彭永东的设想，贝壳用科技和 ACN 网络赋能人，包括店东、经纪人等，让服务者更有操守和尊严，在提升行业效率的同时，也给消费者提供更好的体验，最终改变中国居住产业。

“为什么房地产行业有那么多黑中介、假房源？”彭永东曾在一个公开场合表态，核心问题是这个行业没有一个标准，很多环节不确定。这个行业没有给中介长期成长的路径和方向，他们从没想过要长期从事这个职业，也就没想过要对消费者好。

他此前甚至宣布，今年会发放 10 万个应届生校招的 offer，以让更多的新鲜血液加入经纪人行业，并推出课程帮助经纪人学习和成长。

实际上，在行业情怀的同时，这也是一个比链家更好的资本故事。

在链家的自营模式之下，资产更重，业务扩张更加缓慢；而贝壳找房诞生之后，比自营和加盟模式更轻，更是能够在短时间内迅速发展壮大。贝壳找房还有了一个更新更好的资本故事：产业互联网风口之下的新居住。而且这个新居住不是由互联网企业来改造，而是贝壳找房这个具有浓厚线下房产中介基因的玩家完成，这在大多数行业都十分罕见。

要知道，在衣食住行这四个想象空间巨大的行业中，衣有淘宝，食有美团，行有滴滴，而住还没有诞生一个类似的平台级的企业。贝壳找房的野心可能就在于此。

不过由于要在多个环节对行业重新改造，贝壳找房的投入和成本并不低。招股书显示，贝壳找房虽然在收入和交易总额上增长迅速，但处于连年亏损状态。2017 年、2018 年、2019 年、2020 年一季度，贝壳找房的净亏损分别为 5.4 亿元、4.3 亿元、21.8 亿元、12.31 亿元，不到四年累计亏损超 40 亿元。

提交招股书后的贝壳找房，如无意外，很快也将迎来其正式 IPO 的时刻。但对于目前的贝壳找房来说，外部有 58 同城的 “反贝壳联盟”，内部有不同品牌之间的利益冲突，能否跑通左晖设想的平台模式以及实现其行业情怀，仍然是一条未知的路。