从“未来屋”到“新标配”，智慧社区能否打造房企新增长极？

本文来源：物联传媒

当你走进家，灯光随即亮起，空调自动调整至最舒服的温度和风力。你听着音乐，接了杯自动冲好的咖啡。一条消息提醒：您的家人已抵达车库，预计3分钟后到家。接入可视对讲，约好的客人刚到门口，你轻松一键给他们放行。此时预约烹饪的机器人厨师开始忙碌，菜香扑鼻而来，一个美好的夜晚即将开始……

以上你以为是升级版的比尔▪盖茨“未来之屋”？其实这是目前绝大部分地产商正在推行的“智慧社区”，已经或正在实现的冰山一角。

从全屋智能到智能通行、安防、便民服务、节能环保，智慧社区正辐射生活的方方面面。更重要的是，这种智能便捷的服务，不再是世界顶级富豪府邸的特配，普通人也可以享受到。

有数据统计，截止2020年，我国智慧社区普及率已占到全国约40%，市场规模突破5000亿人民币，未来还有望翻番。目前仅天眼查搜索“智慧社区”相关企业，收录数量就超过19600家。而眼下，这一万亿量级市场，正吸引着更多玩家入局。

数据来源：《AIoT驱动科技地产行业报告》

从“未来屋”到新标配，智慧社区成房企新常态

作为智慧城市建设的下沉和延伸，智慧社区的发展不过10来年，却极大地推动了整个新型城市建设和物业数字化管理进程。

国内智慧社区的兴起，最早源于2011年前后科技部等对智慧城市发展的部署。当时受IBM提出的“智慧地球”理念影响，政府对其2009年就开始实施的“智慧城市”方案表现出浓厚兴趣。很快，智慧城市建设被列为“十二五”发展的重要目标，于2012年正式开始试点推广。首批90个国家智慧城市试点名单被公布，随后增至193个、290个…

随着云计算、物联网、大数据、AI、5G等技术的发展，智慧城市建设如虎添翼。继“十二五”后，新型智慧城市建设被列入“十三五”规划的12项优先行动之一，推动智慧社区在全国更大范围内落地。

从发展轨迹看，国内头部房企最早从2011年开始试水，目前试点范围从一线到新一线都覆盖。第二波入局潮在2016年前后，碧桂园、绿城、保利、卓越等头部玩家争相涌入，以住宅开发项目为基点，逐渐向商超、园区、物流、新零售等业态延伸。眼下，有条件的房企基本都有布局，智慧社区也从“新概念”向“新标配”靠拢。

从覆盖场景看，智慧社区不仅限于全屋智能，还实现了公共区域的有效联动。

作为智慧社区深耕房企之一的卓越置业集团就在青岛打造了首个全面联动试点，遍布全区的监控系统搭载AI算法，能自动识别打架斗殴、意外摔倒、占道停车、非法入侵等异常行为，实现自动巡逻，智能预警，以减少安保人员工作量，提升社区安全指数。在屋内，空气状况、湿度、水温等都已实现自动调节，简单一句语音指令，就能开关灯。当家中无人或进入睡眠状态，灯光能自动关闭，减少不必要的损耗。

以上让人们看到了这一面向未来的服务形态在现实的极大可行性。

从“卖房子”到“卖服务”，智慧社区能否打造新增长极？

智慧社区的高速发展，让人们切实感受到科技创新带来的巨大便利。但仅凭这一点，显然很难解释整个行业对其的热情。

在前期投入大，未来充满变数的情况下，是什么驱动大批房企纷纷投身其中？

在万科董事会主席郁亮的描述中，智慧社区是集团主动拥抱科技变革，服务“美好生活” 的重要媒介，能让“房屋回归居住属性，房地产回归实业属性”。

卓越集团数据业务部副总经理王寿欣在多个场合明确提出：为增加营销噱头、扩大产品溢价来做智慧社区，其实是个伪命题，最起码很难做到可持续。鉴于眼下房地产市场需求、量价行情、建造成本等强关联，官方有限价及“房住不炒”要求，个人有限购指标，并不是配备智慧社区相关元素，就能随便提价。智慧社区吸引大家入局，其实背后的驱动主要在两点：

1、做智慧社区能更好地帮物业降本增效，给业主带来更极致的居住体验。现在是新潮流，未来会是新标配。与其固步自封，不如主动拥抱。

2、它能作为一项核心竞争力和独特产品力，向公众展示自身的空间运营能力和服务品质。同时帮房企从单一的“房产销售”向“房产 服务”多元化发展迁移。

当然，更大的促因来自整个行业。

近年，房价管控、限购、拿地门槛、贷款管理等调控政策高频连发，过去几十年，房地产开发商赖以发展的土地和金融红利不再。当楼市利润率接近天花板，如何挖掘新的盈利模式，保持主业航母继续向前？在竞争白热化的当下，如何进行差异化竞争，成了广大房企不得考虑的问题。

发展智慧社区这项关联业务，成了不期而然。

从大环境看，推动智慧社区建设与国家战略级别的智慧城市建设一脉相承，很容易得到政府的扶持和鼓励。万亿级市场体量，很有诱惑力，还能成为拉动经济增长的一大引擎。

旭辉集团副总裁兼产品中心总经理范逸汀在发布CI-FI 6产品时说到：旭辉智能化的核心是旭慧生活APP，其包含了人脸识别、“无感通行”功能、保护老人小孩的跌倒报警系统等，旭辉用科技来给成人到儿童在社区和家庭中的生活予以新的定义。

卓越集团数据业务部副总监郑群也提到过公司新开发项目90%以上都配备有智慧社区软硬件产品建设方案，其中60%以上覆盖“公区 户内”。并且在他看来，头部房企新开发的中高端小区，基本都有搭载智慧社区配置，部分存量项目也在进行智慧改造计划。

时代邻里CIO孙泽琪也表示时代所使用的家庭全屋中控形态，在市场的逐步深入之下，将会慢慢地培养用户的使用习惯，撬动全屋智能市场，建立全新的智慧社区服务入口，为用户提供更优质的社区增值服务，让更多人实现向往的生活。

随着集中供地、融资三道红线、房贷管理两道红线等调控政策下，越来越多的房企从规模化房产销售到精细化房产运营管理转型，智慧社区作为增长新一极的重视程度将更加明显。

国内智慧社区目前的发展现状及面临的主要瓶颈

智慧社区前景虽好，技术实现也相对成熟，但从目前看，资金问题正成为其大规模落地的主要瓶颈之一。

因为智慧社区前期软硬件投入和后期维护成本较大，很多房企仍停留在传统“拿地-盖楼-销售”的思维模式，缺乏后运营意识，导致很大程度上“起个大早，赶个晚集”，目前实际落地的项目不多，智能化程度也参差不齐。

而智慧社区的直接受益方——物业，虽然对提效降本需求迫切，但作为房企的业务单元或合作伙伴，话语权有限，利润点低，也导致实际决策时瞻前顾后，因此解决智慧社区建设资本短缺问题也成了各房企内部的重大课题。

万科物业曾尝试采用“友邻计划”，通过刺激社区居民在自家APP商城消费，按一定比例的商家抽成，作为社区公区智能硬件更新维护的储备金，也有企业通过智慧社区的增值服务（如单元门广告投放、大数据对接、门禁卡销售等）来获取利润，实现持续的免费投入和维护设备。

卓越集团则正在采用“新项目开发预留预算 高度标准化压缩成本 自动化作业减少成本”的方式，推动智慧社区在各地的落地。在开发新项目时就会把智慧社区相应成本预留出来。

同时联合技术方新贝奥科技将智慧社区核心场景封装成单个标准化的产品，面对项目只需针对性选择相应的功能场景和授权，就能弹性配置，为快速复制经验和大规模推广创造可能。另外，全方位强化智慧社区建设对物业管理带来显著的效能提升的指标，扩大自动作业范围和能力，帮助物业在未来大幅削减人力成本。如此一来，资金问题可有效缓解。

在借助智能软硬件降本提效上，阿里云IoT事业部智慧地产高级总监沈利在多次演讲中强调：目前融合了AI、场景智能的软硬一体化“机器人”在智慧社区的应用正越来越多，为进一步替代或帮助提升社区治理的人效，创造了可能，未来的社区还会更密集地使用这些智能化工具来提升工作效率。同时以“管家”为核心的服务载体正聚合越来越多的优质服务资源，可以更聪明、更有效率地理解和服务用户。这是阿里云IoT基于30多家深度合作的TOP级房企的总结。

将智慧社区建设当做对未来发展的投资，通过产品溢价、成本管控、增值服务等实现智慧社区的快速落地和持续发展，是目前头部房企比较盛行的做法，但以上更多针对新开发的楼盘项目。

为了加速智慧社区在旧改项目中的落地，除了房企、物业的市场化投资，政府也加大了补贴和扶持力度。有数据统计：2019年以来，中央财政补贴各地改造城镇老旧小区5.8万个。计划未来五年，全国所有存量社区的智慧化改造覆盖率，达到30%以上。

值得一提的是：2020-2021年为强化疫情防控，智能通行、安防、健康监测等智慧化场景应用广泛，也进一步促成了智慧社区在全国旧改项目的落地。

未来智慧社区将何去何从？

在新型智慧城市建设如火如荼的大背景下，智慧社区支撑起千亿乃至万亿体量，目前正处于高速发展期，这意味着未来，入局的玩家还大有可为。

但从目前看，如何完善智慧社区建设标准体系，并形成差异化优势，带动关联业态发展；如何有效管控成本，推动智慧社区在增量和存量项目的大面积落地；怎样深入打磨智能软硬件，盘活大数据沉淀……依然是未来一段时间亟需解决的难题。

在强化智慧社区标准化水平方面，从集采硬件、业务场景、项目实施流程等集团内的标准化建设到参与行业标准的制定，目前包括卓越、万科、碧桂园等头部房企以及阿里、华为等在内的科技巨头都在做有力尝试。

同时，头部房企还积极与供应链上下游伙伴合作。比如与阿里云等一线IoT服务商合作，基于自主开发或第三方地产智能化基础服务，满足B端企业的社区运营管理需求和业主随时随地获得社区服务的需求，构建起完整的服务生态，实现社区服务的运营闭环。

再比如成立联合实验室孵化新功能点和新产品，并通过智慧展厅，开放新功能的交互和体验通道，让产品开发更好地服务于市场，卓越集团智慧社区技术总包单位深圳新贝奥科技CEO燕毅博士表示，新贝奥将持续深根智慧社区领域，与地产商紧密合作，不断开拓创新，为房企的智慧社区建设持续助力并在这方面开始了有效尝试。其中SaaS复用底座的打造就是他们迈出的第一步，在IoT设备接入层面研发物模型/API转换引擎，以适应多方物联网PaaS南向接入生态，并在基础层构建唯一主数据系统和统一数据体系，同时在业务中心层规划和沉淀业务域，让场景回归业务本身，让需求更贴合实际。

“核心场景被封装成一个个产品，用户可以像选A、B套餐一样选择自己想要的。而后台只需勾选相应的功能场景和授权，就能灵活配置。”新贝奥科技技术总监谢辉如是描述SaaS复用底座的独特价值。

据国际研究机构IDC发布的《全球智慧城市支出指南》显示：中、美、西欧的智慧城市市场规模总和目前持续占全球市场的70%以上，其中，去年中国智慧城市市场支出规模高达259亿美元。

数据来源：IDC《全球智慧城市支出指南》

从智慧城区到智慧城市服务，不过短短时间，头部玩家的市场营收已达10亿级别。而智慧社区赋能物业管理，带来的降本增收效果更为明显。

从表面看，推动智慧社区建设，是走向智能生活的一小步，但从目前看，不管是推动新型智慧城市建设，还是赋能主业发展，它都是推动时代和经济发展前进的一大步。

随着主流房企智慧社区建设纷纷进入深水区，未来它还能带给人们哪些惊喜？让我们拭目以待！

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