张氏家族"卷土"大陆 日月光集团数千亿地产布局

7月，上海市卢湾区献给世博的重礼——日月光中心将与市民见面。据悉，商业地产项目“耗资逾百亿”，占地达30万平方米，为上海市近年来最大单体商业设施。地方政府将对其周围进行配套规划，以形成新的城市商圈。

在住宅业陷入浓重观望情绪之际，张氏家族的商业地产项目正逐个显露。其在大陆的房地产特征为几乎全是规划中的地铁用地，除了能坐收土地升值外，也为延迟开发提供理由。

日月光集团董事长张虔生向媒体透露，家族旗下仅鼎固房地产控股，目前在大陆已有数千亿元房地产事业，规划今年6月，向主管机关提出回台上市申请。据悉，目前，正由富邦证券辅导，回台上市仍有很多两岸政策及技术性问题待解。

日月光集团是全球最大的半导体封测企业，在进入大陆进行工厂生产布局之余，更是在上海、北京、重庆等中心城市大量圈地，涉足商业地产及住宅业。

张氏家族列台湾富豪前十位，祖籍温州，起家于台湾宏瞡建设，在房地产业一炮走红后，于1984年成立日月光集团，涉足半导体封测产业，2004年通过不断并购，跃升全球第一。

“卷地”路径

7年之后，日月光集团终于抛出在上海徐家汇路的大型商业用地项目——日月光中心，这是上海市中心城区近年来最大单体商业设施。据透露，该项目耗资逾百亿。

这是日月光集团打造的上海新地标，该项目由一栋5A智能写字楼、两栋公寓式办公楼和购物中心构成，总建筑面积达30万平方米，其中购物中心14万平方米，鼎好电子商城3万平方米。

该地块位于徐家汇路618号，属于世博商圈，距离世博会浦西场馆不足2公里，是距离世博园区最近的大型商业区。

据本报记者了解，日月光中心所在地块为卢湾区第55街坊地块。日月光早在2003年便开始对该地块谋篇布局——

本报记者查阅资料发现，2001年6月，上海市房屋土地资源管理局“沪房地资安[2001]315号”确认了卢湾区第55号街坊地块，为旧城改造地块。

2003年1月，卢湾区房屋土地管理局发布《公告》，宣布55街坊拆迁，建设单位是上海兴城建设发展有限公司和香港富乐国际有限公司。

同年5月23日，“上海鼎荣房地产开发有限公司”、“上海鼎乐房地产开发有限公司”同时注册成立，注册资金分别为3420万美元和3348万美元。其中香港富乐国际有限公司占股99%。两家公司的法定代表同为张洪本。张洪本即是日月光集团副董事长，为董事长张虔生的胞弟。

值得注意的是，两个公司营业执照的有效期仅为3个月，因为实缴资本为0美元，有效期于8月23日结束。

同年8月28日，这两家公司却取得了该地块的《房屋拆迁许可证》。

2006年12月，卢湾区房屋土地管理局的一则公告显示，第55号街坊地块的拆迁人为：上海鼎荣房地产开发有限公司和上海鼎乐房地产开发有限公司。 2007年，上海鼎荣房地产公司将上海鼎乐房地产公司吸收合并，该项目开发商则为上海鼎荣房地产。

据公司人士透露，“日月光中心”是由鼎固房地产控股有限公司开发运营。张洪本任鼎固房地产控股有限公司董事长，鼎固控股长期致力于大型商业开发运营，而张氏家族在中国大陆的房地产生意大多由鼎固地产控股负责，旗下在上海、北京、重庆成立了多个子公司。

圈轨道沿线商业地产

7年时间土地升值，日月光中心让张氏家族从中获利多少暂且不算，该项目所在地的另一个重要意义在于，为张氏家族取得下一块用地获得方便——

2008年1月，持有上海市嘉定区城北站地块的四家项目公司集体出让，出让条件严苛，受让方应当具备条件为，“在本市有单个轨道交通站点，开发项目 30万平方米以上商业物业的开发项目的境内外公司”。而日月光中心就是那个30万平方米，地处9号线地铁交通站点的项目。

于是，法人代表同为张洪本的香港富乐国际有限公司，以总计挂牌价12.7亿元的价格，拿下这4家项目公司，并将该地块收至麾下。2006年，该地块成交价为12亿元，张洪本此番取得只多付了7000万元。

该嘉定地块土地总面积约39.88万平方米，土地用途为综合，建筑面积高达90万平方米，为规划中的轨道交通11号线。据称，该项目将在今年下半年启动。

可以看出，张氏家族的地产大多押宝在 “规划中地铁沿线”，也就是说，所属地块为规划中的地铁沿线，不仅可坐等土地升值，也可以成为公司延迟开发土地的理由，日月光中心也是因为9号线规划区，延迟开发。

2008年，法人代表同为张洪本的“上海鼎霖房地产开发有限公司”，获取了卢湾区第52街坊肇嘉浜路18号地块，占地面积1.817万平方米，以建设商业综合项目，位于轨道9号线站点。

同年6月，上海鼎霖房地产开发有限公司再以9735万元获得临近的卢湾区瑞金二路450号地块，土地面积为0.2928公顷，容积率为3.9，属商业办公用地，为规划调整扩大用地。

与此同时，日月光集团也在积极布局。2009年8月，日月光半导体（上海）有限公司的全资子公司——上海鼎汇房地产开发公司，以楼板价16100元/平方米，拍得上海市徐汇区漕宝路田林街道213号街坊地块。该地块为商办用地，总面积达7.6万平方米，总价值12.26亿元，高出起始价约3.9亿元。

值得注意的是，在获取该地块之际，该项目周边的商办用地价格约为2.5万/平方米，而日月光取得的地块，加上建筑工程造价等费用，仅地块成本将达 2.6万元/平方米，日月光不惜重金拿下的缘由则在于——该地块已有地铁1号线，正处于规划中的地铁12号线所在地。

据了解，上海鼎汇房地产开发公司为该项目欲打造成为1幢9层高的综合办公楼，并设1幢3层高（局部4层）的地下商场，项目总面积达14.77万平方米。

2010年初，日月光集团再次透过上海鼎汇房地产开发公司，以5342.1元/平方米，买下上海宝山区土地，楼板面积达12.74万平方米，总面积达6.81亿元。

据日月光公司介绍，徐汇区土地将来作为中国区营运总部，宝山区的土地，则作为支应营运用途。

除了上海之外，日月光集团的张氏家族还积极布局重庆，并在重庆解放碑附近设立日月光中心，成立了重庆鼎固房地产开发有限公司，为日月光集团下属企业。今年4月，公司在重庆的日月光中心高层成交均价为1.8万元/平方米。同时，鼎固在上海市华山路的“御华山”豪宅售价8.82万元/平方米。[!--empirenews.page--]

台湾日月光集团、鼎固地产业务总经理李忠晋表示，公司在2000年就开始关注大陆房地产业务，主要聚焦在北京、上海和重庆三地，主打商业地产，再实现逐步扩散。他认为，相比住宅，商业地产的回报更为持久。

张氏家族2002年在北京中关村开发的鼎好电子城，二期完成后面积达20万平方米，据称是大陆目前面积最大的电子商城。据称，每年实现营业额达149亿元，居全国IT卖场榜首。随着上海日月光中心的成立，鼎好电子城也将进入上海。

据了解，张氏兄弟祖籍温州，母亲早年在台湾成立宏瞡房地产公司，在台湾一炮而红，甚至跨足香港、美国等房地产市场。1984年，张氏兄弟将资金投入半导体封测产业，2004年，通过不断并购，跃升全球第一。

张氏兄弟之所以“卷土”重回房地产业，则是看中大陆土地市场空间，目前，家族旗下共有宏瞡建设、鼎固控股、鼎汇房地产三家主要公司。大陆房地产业务正主要由张氏家族下一代打理。