电子卖场步入“黄昏” 中关村将迎退租潮？
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21ic电子网讯：“亿世界的今天就是整个中关村的明天，在家电卖场、图书卖场经历过痛苦的转型后，如今终于轮到了电子卖场。”12月18日，北京中关村亿世界电子卖场业主刘开运这样告诉笔者。
刘开运正在努力成为亿世界业主委员会的委员，他希望能推动亿世界“转型”。作为投资者，亿世界的业主们已经将他们与亿世界经营者的矛盾公开化。在电子商务带来的外患与多年积淀的内忧双重压力下，亿世界在2013年年末陷入了面临倾覆的历史节点，该卖场正遭遇史上最大规模的商户退租潮。
事实上，与亿世界相邻的鼎好、海龙两大卖场，也出现了不同程度的商户空置。“电子卖场将死”的传言，正在中关村的商户之间急速蔓延。
退租！退租！
中关村亿世界大厦的商户空置率比传言中的还要严重，12月18日，笔者在位于中关村黄金地段的该大厦内看到，卖场一层的商户已经所剩无几，仅有的几家商户也没人招呼客人，大多都在整理商铺，准备搬往其他地址。
虽然仍有“黑导购”兢兢业业地守在亿世界的各个入口，但他们大多会将“顾客”带往其他卖场，原因是“公司已经搬家了”。
与卖场一层的人去楼空相比，卖场3、4层仍有部分商户正常营业，这里留守的商户没有要搬迁的迹象，但留守者只占四到五成。比3、4层更冷清的卖场地下一层，约有80%的商铺闲置。
在亿世界5层的美食广场，一则通知明确告知，美食广场只营业到12月31日，进入2014年后美食广场将不再营业。
同样位于中关村黄金地段的鼎好和海龙两大卖场，情况要好于亿世界，但与前几年相比同样也出现了退租的情况。两大卖场虽然首层和二层的品牌商家大多还在，但3层以上的小型摊位有不少空置。
与摊位空置现象相比，更令人惊讶的是卖场的租金。
据刘开运介绍，2006年7月开业时，卖场3、4层的15平米(建筑面积)铺位平均可以租到5000元以上，但在全国房屋租金普遍上涨的背景下，7年后的今天同样的铺位租金已经降到了几百到1000元左右。
同为卖场业主的王欣证实了这一说法。“从今年8月以来，租户像是约定好了一样，跟业主大幅度压价，租金从2000多元直接压到1000元，刨除每月500元左右的物业费，业主的收益只有几百元，所以很多业主赌气不租了。”他说。
第一张多米诺骨牌？
在刘开运看来，今天的亿世界就是整个中关村的明天。“亿世界因为情况特殊，所以率先爆发了。它只是一个起点，未来几年国内可能会有很多类似的情况发生。”他说。
像刘开运一样在亿世界拥有产权的，共有1410位业主，这正是刘开运所说的“特殊情况”。“鼎好是台商独资的，运营理念比较先进，海龙是属于四季青乡政府的，问题爆发出来还需要时间，亿世界的业主全部都是中小型投资者，所以问题爆发的最明显。”他这样说。
王欣正是亿世界最小的投资人之一。2005年3月她凑钱买了位于亿世界3层的一个11.4平方米的小商铺。
“在2012年年初，租户跟我说她干不下去了，卖场管理方欺负租户，经常罚款，难以经营，她回浙江乡下卖眼镜去了，于是我的铺位也空了，一直无人问津。”王欣说。
“事实上在亿世界开业的时候，危机就已经存在了，只是潜藏了许多年。”刘开运认为，中关村以前是靠攒电脑起来的，但现在这个市场几乎不存在了。实际上2006年开业的时候，电子市场已经是人到中年了，但是靠着手机、笔记本、电子设备和维修等业务还支撑了几年。“因为第一个5年的时候有开发商包租，同时电子商务处于最初的发展期，问题没有明显暴露出来。2011年的下半年，包租到期后，经营公司不专业的市场管理与业主投资需求之间的矛盾才逐渐显现出来。”他说。
刘开运表示，包租到期后，许多业主质疑亿世界的管理，要求亿世界的管理方公示收益和支出情况，并采取了拒交物业费等抵制措施。而亿世界管理方对经营不善的解释是“市场环境不好，电子商务带来的冲击过大”，同时管理方拒绝了业主公示信息的要求，理由是没有业主委员会，不知向谁公开，此时业主们才开始筹建业主委员会。
刘开运和王欣都是业委会筹建组最初的核心成员，业委会的首次提出是2012年四、五月间，但第一次筹备组没有得到亿世界最大的业主——北京亿世界商业经营管理有限公司法人代表沈巍的支持，最后以失败告终。而当前，亿世界正在组织的第二次业主委员会选举投票，据称得到了沈巍的支持，王欣、刘开运、沈巍皆为候选委员。
沈巍在亿世界尽人皆知。沈巍代表的亿世界经营公司最早曾是该项目的销售商，但由于政策变化，“售后包租”被禁止后，他从亿世界开发商北科建接手亿世界项目。
“亿世界的矛盾今年8月之后达到了白热化阶段，当时也有媒体报道过，但这并不是亿世界的主要问题。”刘开运说，“亿世界所面临的问题外因是电子商务带来的冲击，内因是经营管理不专业。”
在刘开运看来，沈巍身后的亿世界管理方与刘开运、王欣等业主之间的矛盾不断升级，让亿世界率先将问题全盘暴露，但也同时率先迎来了转型升级的时机。
转型之惑
刘开运表示，他希望亿世界未来3层以上都是写字楼，一二层留作高端产品展示。“‘中国创造’的理念提出后，商品展示的需求实际上被激活了。北京市政府曾经在马甸和北辰先后两次构建类似的展示平台，最终结果都不理想。”他认为，现在中关村西区已经迎来了这样的机会。“我认为时机到了。”他说。
刘开运告诉笔者，目前拥有亿世界一层产权的沈巍及其公司正在运作，将“京东商城”引入亿世界，这样的方式符合刘开运对亿世界未来的定位。
王欣对亿世界的期望，则是将大业主沈巍所持的产权，与所有中小业主所持有的产权，全权委托给第三方的专业经营公司，对亿世界的整体经营重新定位和规划，并按照建筑面积计算持股比例，分配收益。
“亿世界属于中关村西区，按照中关村西区管委会的规定，限制了电子市场向传统零售商场的转型，那么转型的方向只有写字楼一种。但此前写字楼的前期投资与商铺的前期投资存在着较大的差异，对3、4层的中小投资者来说，这笔损失不小，简单地改为写字楼阻力会相当大。”王欣说。
大业主法人代表沈巍对亿世界的未来不愿公开表态。笔者拨通沈巍电话时，沈巍表示，“目前不会就此事接受采访。”
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