TCL发力工业地产：依托万通新创实现土地增值

三年的运筹帏幄，万通实业的工业地产“蓝图”终于拉开了序幕。
7月30日，万通实业与TCL集团共同签署了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，TCL集团将陆续向双方合资的万通新创工业资源投资公司（以下简称万通新创）注入旗下优质工业物业，万通实业也将提供种子资金发起基金，为万通新创提供充足资金，而双方将力推万通新创上市或发起REITs。
据了解，万通实业与TCL集团早在2008年初就分别出资55%、45%，共计2.5亿元注册了万通新创公司。
TCL土储注入万通新创
2008年，位于无锡工业园的TCL工厂的招牌悄然被“万通工社”所替代，万通新创公司成为这里的主人。“万通工社”是以工业生产为主，综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物等一系列配套设施的综合性工业社区。
对此，TCL集团董事长李东生与万通实业董事长冯仑看来，“万通工社”为工业地产开发开辟一个全新的方向与模式。
“万通工社建设之前，TCL的厂房使用率仅为60%，这也是中国众多制造业厂房所面临的普遍的资源浪费问题，而专业地产公司更懂得如何利用土地。”李东生说。
李东生表示，此举主要为盘活土地，降低固定资产持有比例，通过对非盈利资产、固定资产的优化组合完成从制造型企业到创造型企业的转型，并通过整合和发挥旗下丰富的工业土地储备，借助万通实业的专业化能力，进一步提高其工业地产的使用效率和增值空间，实现轻资产化运作，从而提升TCL集团整体运营效率。
对于万通实业来说，可以通过此举，充分发挥其专业化投资和地产开发的优势，实现企业快速增长并成为行业领先者的目标。
据了解，TCL集团旗下的土地储备将逐步注入万通新创公司，而经过近30年发展，TCL集团在广州、内蒙古、成都、武汉、无锡等地设立了众多生产加工基地，全国土地储备超过百万平方米。
此外，面对媒体提出的万通与TCL的合作是否只是“圈地行为”，冯仑指出，不会改变万通工社的土地用途打政策“擦边球”，炒高工业用地地价，转商业用地。万通和TCL的合作并非短期行为或是炒地皮。“工业企业正面临制造向创造转变，无论地产公司还是制造企业都不会甘愿做圈地公司。”
面对外界关于TCL集团主营业务受阻、寻求地产突破的说法，李东生也回应称，TCL不打算转战地产。TCL未来将逐渐减持在万通新创的股份，主业仍然专注制造业，特别是液晶研发和生产。
据了解，经万通新创收购后，后期运营采取售后回租模式，TCL集团对其中58%面积进行回租。目前，包括索尼等大型企业已进驻工社，出租率近90%。
冯仑的算盘
然而，据记者了解，万通实业工业地产的野心远不止于此。
冯仑表示，在欧美成熟市场中，工业地产是收益型房地产（或称商用地产）中的重要分支之一，发展前景非常广阔。与住宅地产、商业地产相比，工业地产不受政策调控影响，波动相对较小，偿债能力强，资产周转率高，而且会产生土地增值带来的资产溢价，收益稳定可靠。
据了解，未来拟把万通新创打造成中国第一家工业地产上市公司，除了TCL集团以外，未来也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。
同时，冯仑透露，万通新创正在积极筹措REITs产品，目前已经和农业银行“2.77-1.07%”、兴业银行“27.51-0.90%”、北方信托、嘉实基金等多家投资机构进行沟通。未来，将选定有意向的两三家共同合作。而万通实业方面未来3年将通过不断提供种子基金，增持万通新创。
冯仑表示，国外REITs已十分成熟，通过“售后回租”模式可确保物业收益率。万通新创总经理武伟东则表示，目前万通新创项目的净运营收益率在8%。
此外，万通实业还致力于基金管理，目前直接管理和合作管理的基金规模已经达到15亿美元，
冯仑认为，万通实业的新目标是成为类似新加坡凯德置地一样的地产投资者，万通新创则渴望5~10年内在工业地产领域成为绝对领先者。