古镇渠道平台20年变迁：新资本讲着旧故事

正如岁末年初的天气，中山古镇的灯饰专业商城和灯饰专业市场持续寒意，偶尔温暖。然而，这依然没能阻止各路资本在古镇继续“造城”的冲动。记者注意到，2012年下半年以来，在古镇这弹丸之地，一批新的灯饰商城和专业市场陆续开张营业，眼下仍有几家灯饰商城正在装修之中。

记者观察，古镇作为灯饰渠道源头，大致经历了始于1982年的制造本部时代、始于1992年的自然集散时代、始于2002年的展览拉动时代以及始于2010转型升级的渠道平台时代。无论是商业地产系，还是灯饰产业系，在投资运营灯饰专业商城和灯饰专业市场方面至今没有推出灯饰渠道平台的新业态，各路资本不断售出的“新船票”登上的也就是“旧客船”。

产业资本上位时代

在古镇的佰盛灯饰广场招商部，物业管理经理孙建晨向记者透露，该商业项目最初由地皮所在村集体出资打造，不过项目竣工之后拟定位为纯粹五星级酒店，评估结果是难以达成财务预期，村民转而放弃项目最初商业方向，加上村民内部意见难以统一，此时中山太平洋灯饰有限公司、中山百佳百特灯饰等五家灯饰厂商联合承包了该项目，随后将该项目命名为“佰盛灯饰广场”，并联合出资3.5亿元对该项目进行改造、机电安装、装修装饰和招商推广。与此同时，这五家灯饰厂商同时注册了中山市佰盛灯饰广场有限公司作为该项目的运营公司。历经1年左右，佰盛灯饰广场于2012年6月新张营业。

根据中山市佰盛灯饰广场有限公司与村集体签署的承包协议，前者对该项目的承包期限为20年。孙建晨透露的数据显示，佰盛灯饰广场面积10万平方米，划分为8层，其中对LED照明产品划分为专区，商铺200间左右，面积500平米以上的商铺占了80%，目前入驻厂商140家左右。

佰盛灯饰广场是中山灯饰产业资本向灯饰渠道平台领域转型扩张的样本之一。

与当地10万平方米级的专业灯饰商城和灯饰专业市场相似的是，由当地灯饰产业资本出资打造的小型灯饰商城案例则更为多见。记者注意到，中山市富兴灯饰集团出资6000万元打造的盈新灯饰商城，面积1万平方米，商铺40间，拟于2013年3月开业，目前正在紧张装修中。

更令人惊诧的是，由中山华艺照明股份有限公司动工兴建灯饰专业商城，面积号称40万平方米，投资规模不详，目前项目进入基础打桩阶段。

事实上，2010年之后，古镇开业的多家灯饰专业商城和灯饰专业市场大多都有当地灯饰产业资本的身影。如果说，2010年之前，古镇陆续开业的灯饰专业商城和灯饰专业市场大多由商业地产资本操刀，2010年之后，古镇陆续开业的灯饰专业商城和灯饰专业市场大多由灯饰产业资本接捧。

物业管理模式徘徊

据当地业内人士估计，古镇大大小小的灯饰商城和专业市场20家以上，分布在10多条街道两旁，古镇灯饰厂商80%左右的比例入驻沿街店面，仅有20%左右的比例入驻灯饰专业商城和灯饰专业市场，商城和市场的灯饰商铺和灯饰展厅在2000—3000之间，古镇沿街灯饰店面或灯饰展厅则是高达10000间以上。

孙建晨表示，不便透露佰盛灯饰广场每年向村里支持的租金水平，但须每年一次性向村里支付年租。“从明年3月1日起，佰盛灯饰广场每平方米150元/月，佰盛灯饰广场每月租金毛收入大致1000万元”，孙建晨称这在古镇是中等偏高的租金水平。

佰盛灯饰广场启动之初被列入当地现代服务业转型升级的试点项目，然而，在被问及运营模式问题时，孙建晨回应，在古镇全是房东收租模式或者二房东收租模式，还没有别的运营模式出现。正如业内人士普遍指出的那样，一方面是古镇号称中国灯饰之都，另一方面当地灯饰渠道平台却是典型的和普遍的收租业态。

不过，收租模式下的古镇灯饰专业商城和灯饰专业市场不等于没有一点配套。孙建晨称，以佰盛灯饰广场为例，我们公司与一家旅游机构合作开通了往返广州白云国际机场的候机服务和交通服务，其它规模较大的当地灯饰专业商城和灯饰专业市场也有类似的配套服务。

正在建设之中的古镇国际灯饰商城和将来竣工的花艺灯饰广场是否突破收租模式形成全新的运营业态?目前上述项目资本方或开发商尚未对外透露相关信息，对此，记者无从向当事机构予以考证。

观察人士称，古镇灯饰专业商城和灯饰专业市场收收租模式的背后，是卖场自营模式的缺位，是对入驻厂商系统增值服务的缺位，无论是多年以前开业的瑞丰灯饰广场、时代灯饰广场，还是2012开业的佰盛灯饰广场，经营的是自有的物业或承包的物业，而不是灯饰渠道平台以及对包括入驻厂商的系统推广和系统维护。

渠道基地空置隐患

中国灯饰之都的盛名之下却是灯饰专业商城业态的初级陈旧和项目档次的非主流化，对此，当地业内人士曾经反复思量这一问题。然而，一个不得不提及的因素是当地每年上半一届的灯饰展览和每年下年一届的灯配展览。

被问及这一问题时，当地几乎绝大多数业内人士回称，因为一年有两个展览和周边多个展览的存在，让几乎所有的灯饰专业商城和灯饰专业市场的资本方和运营商对此了有高度的依赖感，各路新资本方和运营商对灯饰渠道平台是否进行运营业态创新取决于人气指数或客流数量，以批发主打的古镇各个灯饰专业商城和灯饰专业市场自然缺乏创新业态的冲动。

数据显示，古镇面积不过47.8平方公里，因受限土地扩张空间，最近三年以来，当地租金一路水涨船高，尽管各个灯饰商城、灯饰专业市场以及沿街商铺普遍达到120—180元/平方米/月以上的租金水平，这在孙建晨看来并不是太高，然而却让入驻的当地厂商和外地厂商深感巨大的成本压力。

“外迁现象早几年就开始了，不是现在才有的事”。孙建晨表示，最近两年由于行业景气问题，古镇当地灯饰厂商在灯饰商城、灯饰市场和沿街商铺开设的形象展厅有一定比例回撤到工厂了。早在2011年下半年开始，若干家外地大型厂商设在古镇的旗舰店面和运营中心从古镇外迁了，这一情况在2012年仍有持续的现象。

与之相伴而行的现象是，2012年早些时候，当地一家比较主流的灯饰灯具厂商高管告诉记者，公司的运营本部将要外迁，仅在古镇考虑保留部分产品的生产基地。事实上，自2009年以来，运营本部从古镇外迁并非个案，确有一定的比例。

对此，有人将上述现象称之为：“铁打的古镇渠道平台，流水的灯饰，流水的店面”。[!--empirenews.page--]

一直以来，外界流传着古镇一铺难求的印象，不过在灯饰展厅、灯饰店面、旗舰中心甚至运营本部从古镇陆续外迁之下，在当地的灯饰专业商城和灯饰专业市场中，并不存在一铺难求的问题。对此，孙建晨坦陈，古镇当地灯饰店面和商铺空置率达到20%的水平，另有当地业内人士回称，这一空置率应该将近30%的水平。

对此，业内人士观察，一方面是古镇现有灯饰店面、灯饰展厅、灯饰旗舰、灯饰厂商运营本部的回撤或外迁，另一方面是当地33万平方米的国际灯饰商城即将上位和40万平方米灯饰广场的后续出场，渠道新项目与渠道旧平台之间的角逐之下，当地灯饰专业商城和灯饰专业市场商铺或店面空置隐患难免加码升级。（本文选自《半导体照明》商评 2013年第7期）