GGV符绩勋：WeWork的本质是地产生意 不是互联网生意

11月5日，GGV纪源资本的管理合伙人符绩勋在其最新一期投资笔记《重新思考WeWork》中谈到目前正在“风口浪尖”上的WeWork，及重新思考共享经济的逻辑等。

符绩勋表示WeWork的本质是地产生意，不是互联网生意，不能用互联网企业的估值模型给它估值。WeWork目前的状况也很复杂，它的价值很难计算，能否被“救回”也难以判断。

符绩勋认为，应该反思“共享经济”的逻辑，不管是车还是房，包括办公。在其看来，共享经济的基本逻辑还是为了提高使用率、资产效率，以这个为基础来测算经济逻辑。共享经济的价值空间，在于使用率或利用率的提升，能否高于运营、获客等各种成本。

以下为符绩勋投资笔记全文：

我对WeWork这家公司本身了解得不多，但曾经看过与它相似的商业模式。见了一圈共享办公公司之后，我一直考虑的问题是：这个生意的本质是什么？事实上在我看来，它的本质是地产生意，不是互联网生意。既然是地产生意，就遵循地产的游戏规则与经济规则，我们不能盲目地为它贴上“互联网”的标签，然后去使用互联网企业的估值模型给它估值，这本身是不成立的。

为什么说WeWork的本质是地产生意？

Wework拿到长租周期并且切割为短租，在短租的基础上去提高租金。这种经营方式可以提高租金率，然而不一定能提高使用率。使用率是很难判断的—;—;市场好、供给不足的时候，这种模式是一个好选择，入驻率、使用率都会很高；但当市场不好、供给过剩的时候，就会有问题，所以这本质上跟地产生意是一样的。

另外，这个模式中，“灵活用工”或“灵活办公”这个逻辑是成立的，但WeWork给了客户灵活度，却没有给自己灵活度，这其中的逻辑并没有打通。除非是有固定客户的持续性需求，灵活、不间断，并且供给永远不足，这样WeWork才可以收到钱。这个经济逻辑本身和地产生意也是一样的，是供给之间的平衡。盖楼盖太多，房价下来，房子不够了，房价会上去，这是一个简单的经济逻辑。

在这样的事实基础上，不能够用互联网的思维去看待这门生意：互联网的商业模式=迭代更多生意和服务+赚更多的钱。我们看今日头条、抖音，它们不仅仅是媒体，还能带货，做电商，利用更强的增值服务来提高单点收益率。

而在地产生意模式里， “坪效”是很难提高的，每坪的平均收益无法不间断往上提，也没有更多增量。

WeWork目前的状况也很复杂，它的价值很难计算，能否被“救回”也难以判断。首先，它在高速发展阶段并购了很多家小公司，自有资产里哪些有价值？它在兜售的资产是否是优良资产？其次，它现有核心业务里有多少产业或资产是挣钱的？当中所签合同的履约成本有多高？这些都要经历很复杂的计算。

移动互联网带来了效率提升，但并不能改变很多本质上的东西。它带来的效率提升必须大于各种各样的成本，如果效率提升小于成本的话，有些业务就不make sense。

现在整体行业处在泡沫调整期的时间节点，会有更多的公司面对所谓“经济模型”的挑战，去反思自己的经济模型是否成立。2000年有家公司叫Webvan，做生鲜电商，它融了很多钱，也亏了很多钱，最后突然倒闭了。2001-2003年那段时间，很多人质疑亚马逊，认为它是下一家将要倒闭的公司，因为它也烧了很多钱，但看看亚马逊今天的市值？

所以很多事情在当初的时点去看是很难看清的，过多的负面噪音掩盖了事物的核心本质。最后还是要回归到谈论业务本身：它是否能够挣钱？它是否能够有一些额外价值？它的履约成本有多少，毁约成本又有多少？这些都值得分析。

我们曾经处在一个过度花钱的时代。但其实很多事无法完全靠钱解决，它需要时间去培养和积累。钱也不能够完全解决市场教育问题，有可能你的公司转变了很多，但是用户消费行为不一定能跟得上。

之前大家都觉得，我先拿钱跑马圈地，先赢、先整合、先并购。但接下来我认为，资本的效率会越来越重要，大家会更看重你花钱的方式、花钱的效率，而不仅仅只是花钱本身。像如今Uber是550-700亿美元市值，OYO是50-100亿美元估值，在这样的市场定价基础上，其他公司在做估值时，去参考的不是业务逻辑，而是市场给予的认可。

我们甚至应该反思“共享经济”的逻辑，不管是车还是房，包括办公。共享经济整体逻辑是成立的，但还有一些更贴近根本的问题需要思考：这个模式的经济模型靠的是什么？

在我看来，共享经济的基本逻辑还是为了提高使用率、资产效率，以这个为基础来测算经济逻辑。共享经济的价值空间，在于使用率或利用率的提升，能否高于运营、获客等各种成本。

我们曾经做了很多对不同的共享模式的分析，其中有一个模式是“把自己家的车拿出来共享”，这个模式在理论上是成立的，但当中有很多交易摩擦：把车交出来，需要突破交车人的心理门槛；交车过程也非常复杂，是开过去给用户？还是用户来取？落实成本很高。这些摩擦都是要付出的成本，成本太高时，即使有资产再利用的效率提升，但提升的效率如果不能弥补提高的成本，那这个模式也不成立。又比如共享租衣，它的服务成本是否太高了？共享经济里所提高的效率，是否能够覆盖服务成本？如果不能覆盖，业务模式也就不成立。

共享充电宝的生意比较有意思，据说平均下来很多家都有上亿利润，但也要思考很多问题：用户借完充电宝以后，公司还能做什么，沉淀的用户或客户价值如何再放大？这项业务进入的门槛不高，如果美团也进入这个市场呢？美团与大型餐饮有持续合作，地面铁军、服务能力都是现成的。共享充电宝公司是不错的并购对象，然而自身能否发展得更大？做到一个亿的利润很厉害，那接下来能做到十亿吗？这些都是值得去探讨的问题。

回到我们的重点，风险投资，本质上是在购买企业的高速增长。抓住业务本质，才是创业者最需要的品质。